Определение стоимости земельных участков занимает очень большую нишу в оценочной деятельности в РФ. Это связано, помимо всего прочего как с изменениями, касающимися массовой оценки земли с целью постановки на кадастровый учет, так и неуклонно растущими темпами роста жилищного строительства.
Отдельным, очень важным вопросом в этой части является вопрос - определения стоимости права аренды земельных участков. В связи с этим, целесообразно разъяснить некоторые вопросы, связанные пониманием данной разновидности работы оценщика.
Согласно нормам, принятым в гражданском обороте, на любой объект недвижимости могут быть установлены определенные виды права, такие как право собственности, право хозяйственного ведения, право бессрочного пользования и др.
Среди существующих правоотношений, применительно к затронутому вопросу необходимо вычленить права арендатора, вытекающие из договора аренды на земельный участок, находящийся в распоряжении у некоего субъекта на праве собственности. В таком случае, в терминологии оценщиков, мы говорим об определении рыночной стоимости права аренды на земельный участок.
Стоит обратить внимание на то, что в помощь оценщикам при определении стоимости прав аренды на земельные участки были созданы соответствующие методические рекомендации, в которых подробно изложены как вопросы, касающиеся понимания того что представляет собой оценка права аренды, так и прикладные аспекты определения рыночной стоимости подобных объектов оценки.
Так, отталкиваясь от указанного в рекомендациях, можно сказать, что рыночная стоимость права аренды земельного участка будет представлять собой приведенную сумму дохода, который будет получен по договору аренды за весь период действия этого договора.
Указанную концепцию в рассматриваемой ситуации решают два из принятых в оценочной деятельности подходов: доходный и сравнительный. Но сразу следует сделать уточнение, что на слабо развитых рынках земельных отношений найти информацию о предложениях к продаже (или сделках) по продаже сопоставимых с оцениваемым правом прав аренды практически невозможно.
В связи с этим следует отметить, что для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка доходным подходом необходимо иметь информацию о сроке аренды, о назначении земельного участка, о расходах на содержание земельного участка (и их распределении между собственником и арендатором), обременениях права на земельный участок.
Исходя из этих данных, а также опираясь на результаты анализа наиболее эффективного использования данного земельного участка ( т.е. использования, при котором величина дохода от земельного участка будет максимальной) и производится расчет стоимости права аренды.
Может ли стоимость права аренды выражаться отрицательной величиной? Однозначно может.
Это возможно в случае, когда из уже имеющегося договора аренды видно, что величина арендных платежей за рассматриваемый земельный участок превышает рыночный уровень арендных платежей.